Der belgische Wohnungsmarkt ist weiterhin von einem anhaltenden Preisanstieg und starken regionalen Unterschieden geprägt. Seit Januar 2025 haben zwei wichtige Steuerreformen die Karten für Käufer neu gemischt: Wallonien und Flandern wenden nun reduzierte Registrierungsgebühren auf das eigene und einzigartige Wohnhaus an, was die Berechnung eines Immobilienkaufs in Belgien grundlegend verändert. Diese neuen Parameter zu verstehen, bevor man nach einer Immobilie sucht, hilft, kostspielige Fehler zu vermeiden.
Registrierungsgebühren in Belgien: die neue steuerliche Geographie des Kaufs
Die regionale Besteuerung hat erheblichen Einfluss auf die tatsächlichen Erwerbskosten. Seit dem 1. Januar 2025 erhebt Wallonien einen reduzierten Satz von 3 % an Registrierungsgebühren auf den gesamten Preis beim Kauf eines eigenen und einzigartigen Wohnhauses, eines Baugrundstücks oder einer Immobilie im Plan.
Die Bedingung: Es muss innerhalb von 3 oder 5 Jahren, je nach Fall, zur Hauptwohnung gemacht werden und mindestens 3 Jahre dort gewohnt werden. Diese Reform hat die alten Mechanismen (Wohnungsbonus, Wohnscheck, Abzüge) zugunsten eines einheitlichen Systems ohne Obergrenze abgeschafft.
In Flandern sinkt der Satz noch weiter: 2 % an Registrierungsgebühren für eine einzigartige und eigene Wohnung, unter der Bedingung des Erwerbs im vollen Eigentum und der Hauptwohnung. In Brüssel bleibt die Besteuerung klassischer, mit einem Abzug auf den ersten Preisabschnitt, aber ohne einen so niedrigen Gesamtsatz.
Diese Unterschiede schaffen eine regionale Arbitrage, die jeder Käufer berücksichtigen muss. Eine identische Immobilie zu einem gleichen Preis kostet nicht dasselbe, je nachdem, ob sie sich in Namur, Gent oder Brüssel befindet. Erstkäufer und Grenzgänger sind die ersten, die von dieser Umstrukturierung betroffen sind. Auf Immosphäre decken die Anzeigen das gesamte belgische Territorium ab, was den Vergleich zwischen den Regionen erleichtert, bevor ein Suchradius festgelegt wird.
PEB-Zertifikat und energetische Verpflichtungen: was sich für den Käufer ändert
Das Energieeffizienz-Zertifikat (PEB) ist nicht nur ein Verwaltungsdokument. In Belgien beeinflusst es zunehmend den tatsächlichen Wert einer Immobilie und die nach dem Kauf erforderlichen Arbeiten.
In Brüssel wurden die Sanktionen im Zusammenhang mit dem PEB verschärft. Eine Immobilie, die ohne gültiges Zertifikat verkauft wird, setzt den Verkäufer Geldstrafen aus, aber der Käufer erbt die Verpflichtungen zur energetischen Sanierung mittelfristig. In Wallonien enthält das PEB-Zertifikat nun Empfehlungen für Arbeiten, die helfen, die Investitionen nach dem Kauf zu planen.
Was das PEB offenbart (und was es verbirgt)
Ein PEB-Label A oder B zeigt einen niedrigen Energieverbrauch an, aber ein gutes Label garantiert nicht das Fehlen von strukturellen Arbeiten. Neuere Isolierungen und leistungsfähige Fenster können Probleme mit Feuchtigkeit oder unzureichender Belüftung verbergen.
Umgekehrt kann eine Immobilie, die in Wallonien oder Flandern mit E oder F klassifiziert ist, eine Gelegenheit darstellen, wenn der Preis die energetische Abwertung berücksichtigt. Die Rückmeldungen aus der Praxis gehen diesbezüglich auseinander: Einige Käufer verhandeln signifikante Rabatte für schlecht klassifizierte Immobilien, andere stellen fest, dass Verkäufer ihren Preis trotz eines schlechten PEB nicht anpassen.
- Überprüfen Sie das Ausstellungsdatum des PEB-Zertifikats: Ein altes Zertifikat spiegelt möglicherweise keine aktuellen Arbeiten oder Schäden wider.
- Vergleichen Sie das PEB-Label mit den tatsächlichen Energiekosten der Immobilie, sofern der Verkäufer bereit ist, diese zu kommunizieren.
- Identifizieren Sie die im Zertifikat empfohlenen Arbeiten und schätzen Sie deren Kosten, bevor Sie ein Angebot abgeben.
Besichtigung einer Immobilie in Belgien: die Überprüfungen, die Standardlisten auslassen
Die meisten Leitfäden empfehlen, den allgemeinen Zustand, die Helligkeit und die Nachbarschaft zu überprüfen. Diese Empfehlungen sind nützlich, aber unzureichend für einen Kauf in Belgien, wo mehrere rechtliche und technische Besonderheiten besondere Aufmerksamkeit erfordern.
Dossier für nachträgliche Interventionen (DIU)
Jede nach 2001 gebaute oder renovierte Immobilie muss über ein Dossier für nachträgliche Interventionen verfügen. Dieses Dokument listet die Pläne, die verwendeten Materialien und die durchgeführten Arbeiten auf. Das Fehlen eines DIU beim Verkauf ist eine Ordnungswidrigkeit, kommt jedoch häufig vor. Die Anfrage nach diesem Dossier vor der Unterzeichnung des Vorvertrags ermöglicht es, die technische Historie des Gebäudes zu kennen.
Stadtplanung und Verstöße
In Belgien verjähren städtebauliche Verstöße je nach Region nicht auf die gleiche Weise. Eine nicht deklarierte Erweiterung, eine ohne Genehmigung gebaute Terrasse oder eine nicht regulierte Nutzungsänderung können Jahre nach dem Kauf Probleme verursachen. Die Anfrage nach städtebaulichen Informationen bei der Gemeinde vor dem Engagement bleibt die einzige zuverlässige Möglichkeit, die Konformität der Immobilie zu überprüfen.
Der Vorvertrag enthält in der Regel eine Klausel zur Stadtplanung, deren Reichweite jedoch variiert. Einige Vorverträge sehen eine aufschiebende Bedingung in Bezug auf den Erhalt günstiger städtebaulicher Informationen vor, andere nicht. Die Verhandlung über die Aufnahme dieser Klausel schützt den Käufer vor kostspieligen Überraschungen.
Vorvertrag und notarielle Urkunde: die Fristen, die Käufer in die Falle locken
Zwischen der Unterzeichnung des Vorvertrags und der notariellen Urkunde gilt in der Regel eine Frist von vier Monaten. Diese Frist scheint großzügig, aber mehrere Schritte können sie gefährlich komprimieren.
Die Erlangung des Hypothekendarlehens bleibt der Hauptblockierungsfaktor. Ohne feste Bankzusage vor der Unterzeichnung des Vorvertrags geht der Käufer ein echtes Risiko ein. Wenn das Darlehen abgelehnt wird und der Vorvertrag keine aufschiebende Bedingung für die Darlehensbeschaffung enthält, kann der Käufer gezwungen sein, dem Verkäufer eine Entschädigung zu zahlen.
- Fragen Sie mehrere Banken oder einen Kreditvermittler bereits zu Beginn der Suche an, nicht erst, nachdem Sie eine Immobilie gefunden haben.
- Überprüfen Sie, ob der Vorvertrag eine aufschiebende Bedingung für die Darlehensbeschaffung mit einer realistischen Frist enthält.
- Berücksichtigen Sie die Notarkosten, die Registrierungsgebühren und die Bankgebühren im Gesamtbudget, nicht nur den Kaufpreis.
- Bitten Sie den Notar um eine genaue Schätzung der Kosten vor der Unterzeichnung des Vorvertrags.
Die Wahl des Notars sollte ebenfalls überlegt werden. Käufer und Verkäufer können jeweils ihren eigenen Notar ohne zusätzliche Kosten benennen. Einen eigenen Notar zu haben, garantiert einen Ansprechpartner, der speziell die Interessen des Käufers bei der Erstellung der Urkunde vertritt.
Die Reform der Registrierungsgebühren in Wallonien und Flandern, die steigenden Anforderungen im Zusammenhang mit dem PEB, die regionalen städtebaulichen Überprüfungen: Jeder Parameter wirkt sich auf die endgültigen Kosten und die rechtliche Sicherheit eines Kaufs aus. Diese Elemente vor der Abgabe eines Angebots zu kombinieren, anstatt sie im Verlauf des Prozesses zu entdecken, bleibt die rentabelste Vorsichtsmaßnahme.
